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疫情之后,东京房价会不会跌?

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2020-07-28  
        或许明后年是到东京买房的好时机。...

作者:徐静波

跟日本不动产经济研究所的一位部长聊,他告诉我一个数据:东京都中心的港区、中央区的房价,在过去5年间,平均涨了25%左右。这是上世纪90年代初日本泡沫崩溃之后,东京房价最大的涨幅。

东京都的中央区,是日本主要的商业中心与金融中心,银座、日本桥、筑地、月岛,都属于中央区。

东京都的港区,是东京高档住宅区比较集中的地方,而且外国使馆(包括中国大使馆)基本上都在港区,大家熟悉的六本木、赤坂、虎之门、白金台、麻布、品川、南青山等,都是港区的地盘。

其实,这两个区之所以房价会涨这么多,一个很重要的原因是,这几年中央区的东京湾沿岸和港区的高坡地(六本木、赤坂)以及虎之门等地,建造了一大批超高层现代公寓楼,日文叫做“タワーマンション”(塔式公寓楼),一般都在20层以上。

这些塔式公寓楼有一个共同特点,就是24小时酒店式管理与服务。同时有专用楼层作为会客厅、活动室、健身房、学习教室、酒店客房等公共服务区域,供住户们免费使用(客房适当收钱)。

这种24小时酒店式管理与服务,主要是吸引了两种人:一类是公司小白领,第二类是准备开始养老的“团块世代”。

为什么会吸引这两种人呢?

因为这些公寓楼,要么在市中心的高档住宅区(交通便捷、上下班方便、商业繁荣、医院众多),要么就在景色秀丽、距离银座10分钟车程的东京湾,可以欣赏静静的海湾和灿烂的夜景,趴在阳台看日出日落。

所以,公司小白领们买一个小户型的公寓,感觉特浪漫特时尚。而对于上世纪60年代参加工作,进入21世纪开始退休的“团块世代”来说,早年在郊外买一块土地建一栋小楼,是梦想;等年纪大时,发现24小时有人照顾才是现实。所以,东京首都圈出现了“回归都心”的风潮,助推了东京市中心价格的上升。

当然,除了这些因素之外,还有海外游客的大量涌入,导致酒店、商业设施的需求增加,商业地价因此上升,而商业地价的上升也拉动了住宅地价的上升。此外,东京要举办奥运会,奥运元素也拉动了房地产市场的上扬。

其实,还有一个因素,是我们中国人“购房团”的出现。

有人开玩笑说,去东京塔式公寓楼的顶层敲门,一半都会说中文。

这话有些极端,但是,因为中国人有给孩子准备婚房的习惯,这么多孩子在日本留学,留在日本工作生活,在东京买一套房子也很自然。加上同样的面积与地段,东京塔式公寓楼的价格比中国的北上广深,普遍还便宜三分之一以上。所以,这些年在东京买房的中国人还真不少。

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一场意想不到的新冠肺炎疫情突如其来,把今年的奥运会给整没了,明年是否还开得成?日本有80%的人表示没信心。

更为关键的是,因为怕疫情扩散,东京各企业纷纷实施“在家上班”制度,严格控制到公司上班人数,远程办公不仅成了热门,也开始成为一种新的劳动制度。

日立、富士通、NEC等世界五百强企业,都提出了“鼓励一半以上员工在家上班,削减30%以上办公室”的目标。东京市中心的办公楼,开始出现退租潮。而因为可以在家远程办公,窝在市区狭窄公寓楼里的白领们,开始向交通便捷的郊区搬家,像东京都周边的一些海滨小城、温泉度假区、富士山下等地区,成了东京人外逃之地。

好不容易出现的“回归都心”潮,瞬间180度大转弯,变成了“远离都心”洪流。

这一股洪流,现在才刚刚出现势头,等“在家上班”变成一种稳固的新劳动制度后,相信会有更多的人离开喧哗的东京都中心,到乡下去过一种悠闲的田园生活。

这样一来,势必导致东京房地产价格走跌,而且是商业地产与住宅房产双双走跌的局面。

日本不动产经济研究所在7月15日发表了一份5月份东京首都圈(东京都、埼玉县、千叶县、神奈川县)的新建公寓楼销售统计报告,结果是比2019年同月大幅减少了82.2%,仅卖出393套,这是自1973年有该项调查以来,单月最糟糕的纪录。

东京首都圈的总人口可是有3680万人(上海市2428万人、北京市2153万人)。

东京都市中心23个区的销售量,相对好一些,比去年5月减少了69.9%。但是千叶县跌幅高达93.9%,埼玉县跌幅91.3%,神奈川县跌幅也达到83.4%。

不过,不动产经济研究所的分析认为,东京市中心的房价不会马上走跌,因为开发商都是日本最大型的住宅开发公司,底子厚实,不需要立即抛房圈钱,也就是说,他们不会马上降价,扛得住。

不动产经济研究所主任研究员松田忠司先生分析,东京市中心的每户新房(二室一厅及以上)平均销售价格为6485万日元(约424万元人民币),价格比去年上半年还是上升了6.4%,这是因为以塔式公寓楼为主的新房,大多建在交通便捷的东京市中心,因此市场刚需依然存在。但是,随着“在家上班”制度的普及,郊外的一户建型住宅会成为热门。如果这场疫情导致日本经济出现大幅衰退,削价竞争也会成为必然。

或许到明后年,是大家到东京买房的好时机。延伸阅读:【想投资日本房产?这9种房产类型你要懂!

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来源:第一财经
责编:Zoe Chan

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